Na ty z vás, kteří máte hypoteční úvěr a v příštím roce vám končí fixace, čekají nové podmínky. Na co se připravit a jak zajistit, aby vám splátka hypotéky neskočila o několik tisíc nahoru?
Vzpomínáte si, jak jste si hypotéku před těmi 3, 5, 7 či 10 lety vlastně zřizovali? Většina lidí v Česku si dříve řešila hypotéku na vlastní pěst. Velmi dobře tedy ví, co to bylo za „honičku“, vyřídit vše od doložení příjmu až po přepis nemovitosti na katastru a nastěhování se. Pro běžného smrtelníka sice náročnější úkol, ale dalo se to zvládnout. Dnes je ale situace na hypotečním trhu zcela odlišná a poradce vám dokáže ušetřit mnoho starostí i finančních prostředků.
Jak si udržet výhodnou hypotéku
Jako příklad si vezměme rodinu, která si v roce 2018 pořizovala vlastní vysněnou nemovitost (byt 4+kk za 5.000.000 Kč, hypotéka 4.000.000 Kč, 80% LTV 30 let, fixace 5 let, sazba 1,99 %, splátka 14.765 Kč) a příští rok (2023) jim bude končit fixace.
Za aktuálních podmínek jejich nové vyhlídky vypadají takto: hypotéka 3.487.462 Kč, 70% LTV 25 let, sazba 5,99%, splátka 22.449 Kč.
Co teď? Jak si poradit s výrazným zvýšením splátky? Existuje více variant, jak danou situaci vyřešit a mít pro svou hypotéku nejlepší podmínky, jaké trh nabízí. V dnešní turbulentní době už ale není v silách běžného smrtelníka mít přehled a zařídit pro sebe a svou rodinu „stále výhodnou hypotéku“.
Kvalitní poradce vyjednává o sazbě i během fixace
Při vyjednávání s bankou hrála, hraje a vždy bude hrát roli metodika dané banky, která se od dubna letošního roku zpřísnila. Prověřit jednotlivé metodiky je práce pro odborníka. Dalším bodem je úroková sazba, která se dnes pohybuje na úrovni 5,5–7 % (na příští rok se odhaduje ještě vyšší). Jeden z hlavních aspektů, na který u nás v Explicitu dbáme, je zvolit pro refinancování tzv. proklientskou banku.
Proč je to zásadní? Tím, že v dané bance refinancujete svou hypotéku a zafixujete si ji na dalších pár let, to nekončí. V tu chvíli se ukáže přidaná hodnota finančního poradce, který zvolí právě proklientskou banku a dokáže pak v dalších letech snižovat sazbu i během fixace = dokáže vám vždy zajistit nejlepší podmínky na trhu.
Refinancovat můžete předem za lepších podmínek
Další z variant pro zajištění lepší úrokové sazby je dopředné refinancování, které si můžete dohodnout až 3 roky před koncem fixace. Tento postup je výhodný zejména ve chvíli, kdy úrokové sazby výrazně stoupají a očekává se, že porostou i nadále. Pro vysvětlení – fixace vám bude končit v prosinci 2023 a vy si už dnes vyřídíte u jiné či stejné banky hypotéku od 12/2023. Stávající hypotéka vám doběhne do konce fixace a poté nastoupí dopředu vyřízená hypotéka – za podmínek platných dnes. Tímto krokem se vyhnete obavám ze stále se ještě zvyšujících sazeb.
Delší splatnost hypotéky vám zachrání cashflow
Jedno z mých doporučení zní: zvolte co nejdelší splatnost hypotéky a co možno nejdelší fixaci úroku, tak budete mít jistotu stejné výše splátky po co nejdelší dobu.
Růst hypoteční splátky nemile zasáhne rozpočet mnoha rodin. Možností, která vám pomůže zvyšující se splátku zvládnout, je prodloužit si už třeba 5 let splácenou hypotéku znovu na 30 let. Tím se vám sníží měsíční splátka na částku, na kterou už vaše cashflow stačí. Ve chvíli, kdy spadnou sazby zpět na zajímavou úroveň, si zajistíte novou nízkou sazbu a můžete si vrátit splatnost na počet let, který jste měli nastavený původně.
Pro vyrovnání deficitu příjmů je tu pojistka
Kvalitní finanční poradce by s vámi měl probrat také to, jak máte zajištěný příjem pro případ výpadku příjmu z důvodu nemoci či úrazu. Hlavním účelem životní pojistky je, abyste za jakékoliv situace měli 100 % svého příjmu. Ať už je takovou situací pár měsíců na neschopence, nebo doživotní invalidita, pojistka vám zajistí příjem na pokrytí vašich fixních výdajů včetně hypotéky a také volné cashflow, které budete moci použít k vytvoření rezerv a dosažení svých cílů.
Na to navazuje také správné zajištění nemovitosti, zejména s ohledem na to, jak v posledních 2–3 letech vystřelily ceny nemovitostí raketově nahoru. Doporučuji zkontrolovat si pojistnou smlouvu majetku a každým rokem si ji aktualizovat. Názorný příklad, proč to nepodceňovat, poskytlo tornádo, které se 1,5 roku zpátky prohnalo Hodonínem a jeho okolím. Bez ohledu na těžkou situaci, v níž se ocitli majitelé poškozených nemovitostí, si pojišťovny dovolily krátit plnění z nahlášených škod právě kvůli podhodnocení nemovitostí v pojistkách, které i desítky let nikdo neaktualizoval.
Štěstí přeje připraveným
Jedno z mých posledních doporučení je, abyste si připravili likvidní (dostupné) rezervy na navýšení splátky ještě teď. Za zvážení stojí také možnost využít k navýšení rezerv „dobrého dluhu“ od banky, když je hypotéka vs. inflace v dnešní době stále tak výhodná.
S tím vším se pojí mít volné cashflow, z toho tvořit rezervy a pořádně rozjet investování!
