Jakub a Veronika nás oslovili v roce 2023 ohledně spolupráce na budování investičního majetku. To jsme ještě netušili, že tento mladý pár má velmi kreativní nápady a představy o tom, jak dosáhnout finanční nezávislosti. Vedle klasického investování a investiční nemovitosti na pronájem také sbírají nejlepší hodnocení v aplikaci Airbnb a pronajímají jak svůj krásný byt v centru Brna, tak i nově dokončený designový projekt „Revitalizér“.
Veru, Kubo, málokterý z našich klientů zvládne do 2 let od začátku spolupráce koupit dvě investiční nemovitosti, rozjet si poměrně zajímavé vedlejší příjmy a přiblížit se tím finanční nezávislosti. Co vás vedlo k takovému přemýšlení a jak jste se dostali k myšlence nakupovat investiční nemovitosti a pronajímat je přes Airbnb?
J: Vždy nás bavilo dělat věci nad rámec. Náš první nápad dělat Airbnb vznikl v roce 2018, když jsme zrekonstruovali náš byt v centru Brna. Měli jsme extra pokoj a říkali jsme si – pojďme ho zkusit pronajmout a třeba si přivyděláme. Rezervací bylo hodně, některé zážitky s lidmi byly super, některé byly náročnější, protože jsme s lidmi byt sdíleli. Výdělek nás překvapil. Přemýšleli jsme, kam jej uložit. Doslechli jsme se o Portu.cz a zkusili tam všechno zainvestovat. V té chvíli přišel covid, s ním konec pronájmu na Airbnb a obrovský propad finančních trhů. To byla první velká zkouška našich nervů. Sledovali jsme propad o 30 % a zjistili, že pohyby trhu nás dokážou nechat vcelku klidnými.
V: Během covidu jsme hodně experimentovali se stock pickingem*, což v mnoha případech úspěšné nebylo (hlavně já jsem zjistila, že mě baví gamblovat a zkoušet všechny možné strategie, zatímco Kuba objevil, že má rád opatrné strategie a rád investice víc promýšlí. Což z nás dělá poměrně dobrý tým.)
Po covidu už jsem byla investováním úplně pohlcená, poslouchala jsem všechny možné podcasty a četla mnoho knih a článků, ale i tak jsem si nebyla 100% jistá, jak udělat v rámci investování takové ty velké, strategické kroky. V té chvíli jsem narazila na podcast „Bohatá žena“ a stáhla si šablonu cashflow tabulky a investičního plánu. Všechny podklady se mi líbily a chtěla jsem se dozvědět víc. Proto jsem si objednala investiční koučink přímo od Báry (pozn. Barbora Stodůlková z Explicit Invest). Byla jsem nadšená, protože mi sestavila komplexní finanční plán, který zahrnoval krátkodobé, střednědobé i dlouhodobé cíle, pokrýval investice jak na tyto cíle, tak na rentu, řešil krytí cílů i optimální nastavení rezerv. Nastiňoval také možnosti větších investic, jako byl investiční byt. V tu chvíli jsem cítila, že Bára je kompetentní člověk, který nás může posunout. Druhé koučinkové hodiny se už účastnil i manžel, protože cílů samozřejmě chceme dosáhnout společnou cestou.
Potom už jsme nastavili všechny nástroje, potvrdili pravidelné investice a začali hledat investiční byt. Hodně mi pomohlo vytvořit si jednoduchou tabulku s přepočtem ceny na metr čtvereční, nákladů na 1 osobu do fondu oprav, výšky záloh, potenciálních nákladů na rekonstrukci atd.
Jeden z bytů se mi hodně líbil, byl na sídlišti Oblá, které dobře znám. Byt dokonce prodával sám majitel bez realitky. Hned jsem mu volala a domluvila termín prohlídky. Kuba v ten termín bohužel nemohl, tak jsem šla sama. Hned na začátku prohlídky jsem věděla, že to je „ono“, tak jsem na to kývla. Vzpomínám si, že jsem po prohlídce volala Báře a ona kvůli tomu extra zastavila auto, protože byla zrovna na cestách, a prošla se mnou na dálku všechny parametry a potvrdila, že to bylo dobré rozhodnutí. Celý proces vyřízení hypotéky byl díky Báře hladký. Pomáhala se vším – s kontrolou smluv, porovnáním nabídky hypoték, provedla nás celým administrativním procesem. Po koupi bytu nám ještě k tomu doporučila kolegyni Pavlu Šimkovou z Explicit Reality, která nám pomohla byt pronajmout.
Původně jste neměli úplně pozitivní náhled na spolupráci s realitkou. Ale Pavla Šimková z Explicit Reality vám po pronájmu prvního investičního bytu postoupila také nabídku malého bytu v developerském projektu u Vaňkovky. To je docela velký posun na poli realit. Jak celý ten proces vypadal a jak se zrodila myšlenka „Revitalizéru“?
J: Ano, chtěli jsme si všechno udělat sami, ale po prvním setkání s Pavlou jsme změnili názor. Zbořila všechny naše mýty a předsudky o realitních makléřích a zapůsobila na nás svou lidskostí i znalostmi. Byt nám pomohla nafotit včetně 3D online prohlídky, postarala se o výběr vhodných nájemníků, zajistila smlouvu a správné předání bytu.
V: To jsme ještě netušili, že Pavla sehraje velkou roli v rámci našeho vysněného projektu. Byt na Oblé jsme kupovali v srpnu 2023, pronajímali v září 2023. Vtipný twist přišel 23. září 2023, kdy jsem náhodně asi po 20 letech znovu otevřela knihu „Bohatý táta, chudý táta“ a začetla se. Došlo mi, že bych s Kubou fakt chtěla „aktivní aktivum“. To jsem si představovala jako byt, který pro nás bude podnikatelským projektem a v rámci kterého znovu aktivujeme naše hostitelské schopnosti, které nás tak baví. Napsala jsem tedy hned stejný den přemotivovaný e-mail Báře, včetně updatované cashflow tabulky, aby nás rovnou navigovala, jestli to půjde, nebo ne. 🙂
Do toho všeho jsme zjistili, že už nedokážeme na vysněný projekt čekat a chceme zkusit znovu hostit. Byli jsme zrovna na výletě v Krakově, který tak milujeme, a Kubu napadlo, že o víkendech zkusíme pronajmout celý náš vlastní byt. A tak vznikl náš další projekt. Víkendy cestujeme a u nás doma jsou mezitím hosté. Ve všední dny máme byt pro sebe.
V říjnu jsme měli s Bárou domluvenou navazující koučinkovou schůzku a těsně před ní nám poslala krátké videjko nějakého bytu v novém rezidenčním projektu u Vaňkovky. Na schůzce nám vysvětlila, že Pavla Šimková má tento byt už nějakou dobu rezervovaný, ale kvůli narození dcerky a stěhování za Brno by tento byt byla ochotná pustit. Musím říct, že vůči novostavbám jsem měla obrovský předsudek. Přišly mi předražené, líbily se mi mnohem víc cihlové prvorepublikové domy. S Kubou jsme se ale dohodli, že se tam zajedeme podívat – Pavla říkala, že v rámci tohoto projektu odvedli fakt dobrou práci.
Zjistili jsme, že Rezidence Vaňkovka na adrese Opuštěná je opravdu výjimečný projekt. Původní secesní stavbu s vysokými stropy a ozdobnými prvky kompletně „vykuchali“ a jádro udělali nanovo pomocí nejmodernějších materiálů a technologií. Co zůstalo, byly extra vysoké stropy a nádherný plášť budovy. Potenciál bytu 1+kk jsme viděli hned – bylo to naše budoucí aktivní aktivum. 🙂
Dodnes jsme Pavle extrémně vděční, že byt přenechala právě nám. Hned jsme psali architektu Jaroslavu Marešovi z projektu ZEN HOME, který navrhoval i design našeho bytu. Společně jsme se v prázdném bytě scházeli a pan Mareš nám načrtnul myšlenku Revitalizéru.
J: Hlavní myšlenka vychází z tzv. „biofilního designu“. Dominantními barvami jsou zelená a oranžová a překvapí vás jejich vzájemná harmonie. V bytě máme v současné době přes 30 pokojových rostlin, výhled z balkonu směřuje do zeleně, nainstalovali jsme chytré osvětlení, které si může host regulovat dle denní doby (od silných světelných panelů, které evokují střešní okno, až po červené večerní osvětlení). V bytě jsou cvičicí kruhy, jogamatka, možnost 100% zatemnění, rekuperace, kvalitní matrace, nábytek na míru a pracovní místo s ergonomickou židlí a polohovatelným stolem. Byt je spuštěný první měsíc a měli jsme téměř všechny dny obsazené. Radost nám dělají první pozitivní recenze.
Co všechno vůbec obnáší takový nápad, jako byl Revitalizér? Pro koho je Revitalizér určen?
J: Revitalizér je designový byt určený těm, kteří hledají něco zajímavého, nezvyklého. Šlo nám o to vytvořit nevšední design, který může být zážitkem i po návštěvě historických krás Brna. Samozřejmě jsme očekávali, že nebudeme jediní, kdo bude na Opuštěné krátkodobě pronajímat byt. Proto jsme chtěli dosáhnout konkurenční výhody. Rezervovat pobyt si lze od dvou dnů až po několik týdnů/měsíců.
V: Je taky dobré říct, že budování těchto projektů je časově i finančně nesmírně náročné. Chladnokrevný kalkul na výdělek nás ale nebaví a v Revitalizéru jsme opravdu nechali kus sebe a celé naší rodiny. Vybudování interiéru trvalo 6 měsíců. Na pracích se podílela celá rodina, hlavně Kubova. Do toho jsme dělali skoro každý víkend Airbnb u nás doma. Z toho jsme částečně financovali interiér Revitalizéru, částečně z rezerv. V době, kdy si vrstevníci užívají, my pracujeme. To je důležité vědět, aby si to nikdo nemaloval „narůžovo“. My už jsme ale zkrátka takoví a máme štěstí i na to, že rodina je ochotná s budováním našich projektů pomoct.
Je Airbnb jako podnikání pro každého? Komu byste to doporučili a komu vůbec?
V: Určitě ne, je to poměrně dřina a chce to mít v sobě náturu „pohostinnosti“. Také to chce konstantní péči, být neustále na příjmu a komunikovat s hosty a buď umět udělat perfektní úklid, nebo umět zajistit člověka, který tohle umí. Pokud hledáte „easy money“, rovnou na tohle zapomeňte.
J: Pro nás je to vyloženě koníček. Baví nás budovat projekty, které jsou vidět, a také nás baví starat se o lidi a hostit je.
V čem se krátkodobý pronájem liší od toho dlouhodobého?
V: Řekla bych, že úplně ve všem. Na Oblé, kde máme dlouhodobě pronajatý byt, o nájemnících v podstatě nevíme. Řešili jsme pouze jednu věc za celý rok.
U Revitalizéru, který je v krátkodobém pronájmu, se jedná v podstatě o práci každý den. Co den, to komunikuji s hosty, ať už na Airbnb, nebo na Bookingu. Vymýšlíme s manželem „little extras“, které jim před vstupem na ubytování můžou udělat radost, ať je to extra větráček v horkém počasí, nebo kávovar, který ladí do designu bytu, dobrá káva, nebo tipy, co v Brně navštívit. Úklid zatím také dělám sama, většinou pozdě večer. Péče o květiny po každém hostovi zabere 30 minut, úklid 2,5 hodiny. Budu zaškolovat dvě známé, které s úklidem pomůžou, abychom mohli i vycestovat a nebylo vše závislé jen na nás.
Vaše aktivity ale u Airbnb nekončí. Čemu dalšímu se věnujete?
V: Kubu vždycky bavilo vařit. V jednu chvíli z toho bylo podnikání. Po dvou letech jsme to i kvůli covidu zavřeli, ale vzdát se toho úplně nechtěl. Proto děláme občasné akce, cateringy nebo „Pizza pop-upy“. Je to pro nás také zdroj zábavy a potěšení, protože nás baví, když lidem chutná. Letos jsme měli pizza stánek třeba na svatbě nebo na soukromé oslavě.
J: Verču zase baví umění, a to hlavně to současné. Ráda podporuje mladé umělce, proto se spojila s abstraktním umělcem Robinem Blažkem a společně zorganizovali uměleckou výstavu „Where Do Broken Hearts Go?“, která proběhla letos v lednu v brněnském kreativním hubu KUMST.
