Bude rok 2024 dalším zlomovým rokem na poli hypotečních úvěrů a je pravda, že budou hypotéky opět dostupnější? Pojďme se podrobněji podívat na to, co se událo na přelomu tohoto a minulého roku a co pravděpodobně můžeme letos očekávat.
Možná jste i vy zaznamenali, že koncem roku 2023 deaktivovala Česká národní banka (ČNB) parametr bonity zvaný DTI (pozn.: zkratka z angličtiny Debt To Income), který omezuje maximální výši všech úvěrů, které může daný člověk mít vzhledem ke svému ročnímu příjmu. V podstatě by tento krok ČNB měl vést k tomu, že více lidí opět dosáhne na hypoteční úvěry. Nicméně banky na toto rozhodnutí reagují pozvolna a většina z nich si parametr bonity chce ponechat i nadále. Jejich cílem je nepředlužovat klienty, čímž předcházejí špatnému splácení hypoték a následné nutnosti zesplatnit úvěry klientů. Na tomto poli se tak zatím žádné velké změny nedějí.
Nové podmínky pro předčasné splacení
Rok 2024 bude v oblasti hypotečních úvěrů zlomovým z jiného důvodu. Od 1. 1. 2024 nabyl účinnosti zákon, kterým se mění některé zákony v souvislosti s rozvojem finančního trhu a s podporou zajištění na stáří. Jeho součástí je i nové určení, jak se budou počítat poplatky za předčasné splacení hypoték. Doposud to bylo tak, že pokud chce klient předčasně splatit svou hypotéku, případně přejít k jiné bance za lepšími podmínkami, banka mu naúčtuje pouze administrativní náklad spojený s vyčíslením dlužné částky, což se většinou pohybuje okolo 500–1 000 Kč.
Aby se zamezilo přílišné migraci klientů mezi bankami, která s velkou pravděpodobností přijde spolu s poklesem úrokových sazeb hypotečních úvěrů, nastavuje tento zákon jednotné limity, jak vysoký poplatek za předčasné splacení si banky mohou nově účtovat. Poplatek nesmí přesáhnout 0,25 % z předčasně splacené části celkové výše úvěru za každý započatý rok zbývající do konce fixace úrokové sazby, nejvýše však 1 % z předčasně splacené výše části úvěru. Toto ustanovení má však odloženou účinnost o 8 měsíců od vyhlášení zákona a bude platit od 1. 9. 2024.
Příklad: Pokud si dne 5. 9. 2024 klient vezme hypotéku ve výši 1 000 000 Kč se 7letou fixací a bude ji chtít po roce splatit, banka si může naúčtovat poplatek za předčasné splacení ve výši okolo 9 850 Kč. Vycházíme z předpokladu, že za rok bude zůstatek hypotéky přibližně 985 000 Kč a banka si naúčtuje poplatek 0,25 % z tohoto zůstatku za každý rok do konce fixace, tedy 6 × 0,25 % ze zbývající dlužné částky, maximálně však 1 %. V tomto případě to tedy bude 1 % z 985 000 Kč.
Do září budete ještě platit méně
Poměrně dobrou zprávou je, že poplatky za předčasné splacení se týkají hypoték, které budou podepsané od 1. 9. 2024 nebo po tomto datu budou refixované* či refinancované do jiné banky. V minulosti se spekulovalo o tom, že se tato nová pravidla budou týkat všech hypoték i zpětně, ale pro hypotéky uzavřené do konce srpna 2024 platí aktuální pravidla, poplatek je tedy pár stovek korun.
Prognóza pro rok 2024 je taková, že se hypoteční a realitní trh znovu oživí, což může vést k mírnému nárůstu cen nemovitostí. Pokud plánujete letos koupit nemovitost nebo vás čeká fixace stávající hypotéky, doporučuji tento záměr realizovat před zářím 2024, abyste si zachovali stávající pravidla pro výpočet předčasného poplatku a mohli si tak snížit úrokovou sazbu na své hypotéce v případě výrazného poklesu úrokových sazeb. Zároveň hlad po nemovitostech není zatím tak velký, aby zvedal ceny nemovitostí nad jejich tržní hodnotu.
Přeji fajn rok 2024 plný správných finančních rozhodnutí.
Ing. Lenka Kápičková, PFP
Rodinná finanční poradkyně
lenka.kapickova@explicitinvest.cz
730 820 075
Stručný přehled zásadních změn v oblasti hypoték:
2016:
Zákon o spotřebitelském úvěru vstoupil v účinnost – možnost předčasně splatit hypotéku bez sankce.
ČNB doporučila maximální výši LTV 95 % – konec 100% hypoték
2017:
ČNB stanovila 90% LTV jako maximální – nutnost mít alespoň 10% akontaci
2018:
ČNB zavedla parametry bonity DTI a DSTI
2022:
ČNB stanovila 90% LTV pouze pro žadatele mladší 36 let
2023:
ČNB deaktivovala parametry DTI a DSTI
2024:
Novela zákona o spotřebitelském úvěru – sankce za předčasné splacení
*Refixovaná hypotéka = hypotéka, u které skončila fixace sazby a klient nadále zůstává u dané banky s novou úrokovou sazbou na další fixační období, vs. refinancovaná = převedená k jiné bance.