Celorepublikové srovnání investičních nemovitostí
Nemovitosti se řadí mezi oblíbené investiční nástroje, a to jak ve formě nemovitostních fondů, tak i formou koupě konkrétních nemovitostí. Vyplatí se ale v dnešní době takovou investici vůbec zvažovat? Z médií přece slýcháme, že úrokové sazby na hypotékách jsou nejvyšší za posledních skoro 20 let, o cenách nemovitostí ani nemluvě.
V dnešním článku se podíváme detailněji na to, jaké zhodnocení nám může takováto investice nést jak v krátkodobém, tak dlouhodobém horizontu, dále v jakých lokalitách České republiky se nám momentálně nejvíce vyplatí si nemovitost na investici pořídit a jak se liší zhodnocení investované částky do fyzické nemovitosti oproti investici do nemovitostního fondu v horizontu 10 let.
Koupě nemovitosti – aktuální srovnání
Nejprve se podívejme na investici do nemovitosti jako takové, kde využijeme tzv. efekt pákování, tedy využití cizího kapitálu (hypotéky od banky) ke koupi nemovitosti. V tabulce č. 1 vidíme přehled krajských měst a průměrnou kupní cenu 60m2 bytu v dané lokalitě, přičemž tyto hodnoty jsou platné k říjnu 2022 a zdrojem dat jsou cenové mapy ČR. V druhém sloupci je vypočítaná potřebná počáteční investice na pořízení nemovitosti ve výši 10 % z kupní ceny, čímž získáme tzv. 90% hypotéku, jejíž úroková sazba se v říjnu 2022 pohybovala na úrovni 6,4 % p.a. Od toho se i odvíjí měsíční splátka hypotéky, která je zmíněná ve 3. sloupci tabulky. Z cenových map je dále zjištěno průměrné nájemné k měsíci říjnu 2022 bez energií na stejně velký byt v jednotlivých lokalitách.
Asi zdánlivě nejpodstatnější údaj, který bude většina lidí brát v potaz, se nachází v pátém sloupci, a to je měsíční dotace nájemného neboli kolik musíme dát měsíčně ze svého, abychom pokryli celou splátku hypotéky po odečtení nájemného, které nám platí nájemník. Podstatným údajem je však u nemovitosti zhodnocení dané nemovitosti v čase, což je velkou devizou právě investice do nemovitostí s pomocí pákového efektu. V tabulce č. 1 je počítáno aktuální meziroční zhodnocení bytu v jednotlivých krajských městech, tedy porovnáváme hodnotu stejné nemovitosti v říjnu 2021 a říjnu 2022. Výsledkem těchto údajů je poté celkové zhodnocení vloženého kapitálu za jeden rok, od kterého je odečtena roční „dotace“ této nemovitosti. Částky jsou v tabulce uvedeny v českých korunách.
Při plánování počítáme dlouhodobý průměr
Z této tabulky č. 1 je patrné, že pokud bychom si koupili byt např. ve Zlíně, za který bychom na počátku zaplatili 10 % z kupní ceny, tedy 462.440 Kč, měsíčně jej „dotovali“ ve výši 12.849 Kč a zhodnocení v dané lokalitě by bylo stejně jako loni ve výši 18,3 % p.a., na konci roku bychom náš vklad zhodnotili 1,5×. Je samozřejmě nutno zmínit, že ve výpočtu nejsou zohledněna další data, jako je daň z nemovitosti, výpadek nájemného a odpočet úroků z hypotéky v rámci daňového přiznání.
Při pohledu na tato čísla zní některá procenta zhodnocení až možná neuvěřitelně, že? Je nutno podotknout, že v tomto ilustrativním příkladu počítáme pouze s meziročním zhodnocením nemovitosti v daných lokalitách, které je však každý rok jiné, a proto v rámci plánování finanční nezávislosti s klienty nespekulujeme, ale počítáme dlouhodobý průměr zhodnocení nemovitosti ve výši 5 % p.a.
Koupě nemovitosti v horizontu 10 let
Nemovitost je jedním z dlouhodobých investičních nástrojů. Svědčí o tom i tzv. časový test neboli minimální doba, po kterou musím nemovitost držet ve svém vlastnictví, abych poté neměla povinnost odvést 15% daň ze zisku v případě jejího prodeje. U nemovitosti se tento časový test od 1. 1. 2021 prodloužil z původních 5 na 10 let.
Pro ilustraci vezměme dvě lokality, a to tu, která v předchozím srovnání vyšla meziročně nejlépe – Pardubice, a dále lokalitu, která vyšla aktuálně nejhůře, tedy Liberec, a ukážeme si, jak by zhodnocení vloženého kapitálu vypadalo v desetiletém horizontu při průměrném zhodnocení nemovitosti ve výši 5 % p.a. Počítáme zde s hodnotou daného bytu za 10 let pomocí složeného úročení, od kterého odečteme zbývající hypoteční úvěr a naši celkovou dotaci nájemného v průběhu těchto let – tento výsledek je v pátém sloupci tabulky č. 2. Výsledkem je zhodnocení vkladu v tomto časovém horizontu a celkový výnos vloženého kapitálu, který je vypočítán v posledním sloupci tabulky č. 2.
Poměrně zajímavým faktem je, že v dlouhodobém horizontu nám vychází investice do bytu v Liberci jako zajímavější investiční příležitost, než je to v případě bytu v Pardubicích. Přitom v prvním případě meziročního zhodnocení to bylo diametrálně odlišné. U nemovitostí je proto nutno dívat se vždy spíše na dlouhodobý horizont než na aktuální výkyvy trhu.
Investice do nemovitostního fondu v horizontu 10 let
Ne každý musí být fanouškem koupě nemovitostí, a to ať už z důvodu starostí s údržbou dané nemovitosti, hrozby výpadku nájemníka, existence dluhu v registrech v podobě hypotečního úvěru, nebo z důvodu nečekaných událostí, které mohou nemovitost znehodnotit a pojišťovna dané riziko odmítne plnit. Dalším důvodem může být i to, že zkrátka na danou hypotéku člověk momentálně nedosahuje nebo nemá tak velkou akontaci. Alternativou je investice v podobě nemovitostních fondů, ve kterých se nachází větší počet komerčních nemovitostí a výnosy z investice jsou generovány většinou z nájemného těchto komerčních prostor.
Pro ilustrativní příklad vezměme počáteční investici ve stejné výši, kterou bychom potřebovali na koupi bytu v Pardubicích, a poté si pravidelně odkládali stejnou částku, kterou bychom „dotovali“ tento investiční byt, viz tabulka č. 4. Zhodnocení počítejme stejně jako v předchozím případě, tedy 5 % p.a. Hodnota celkového majetku by byla po deseti letech ve výši 1.899.590 Kč, což znamená 40% zhodnocení za 10 let, a celkový výnos mé investice je ve výši 538.401 Kč, viz tabulka č. 3.
A jak je možné, že mám o tolik vyšší výnos v případě koupě nemovitosti?
Zhodnocení vkladu v případě investice do nemovitostního fondu se počítá pouze z investovaného vkladu, kdežto v případě koupě nemovitosti se toto zhodnocení počítá z celého majetku, který díky cizímu kapitálu banky a naší počáteční investici máme k dispozici.
Pořízení investiční nemovitosti je samozřejmě hodně individuální záležitostí a je nutno dobře spočítat návratnost takovéto investice na konkrétní nemovitosti. Každá investice nese různá rizika, a proto je nutné před samotnou realizací všechna tato rizika zvážit. Rádi vám s tímto pomůžou naši kolegové jak z finanční, tak realitní divize.
Těším se na spolupráci.
Lenka Kápičková, PFP
Rodinná finanční poradkyně
lenka.kapickova@explicitinvest.cz
730 820 075
Tabulka č. 1: Přehled kupních cen 60m2 bytu v jednotlivých krajských městech ČR ve srovnání s nájmy
| Krajské město | Kupní cena bytu 60 m2 | Vlastní zdroje na koupi – 10 % | Splátka hypotéky měsíčně | Průměrné nájemné měsíčně | „Dotace“ z vlastního měsíčně | Meziroční zhodnocení nemovitosti v dané lokalitě | Celkové zhodnocení investice za rok |
| Praha | 7.211.119 | 721.112 | 40.595 | 22.048 | 18.547 | 115.378 | -15 % |
| České Budějovice | 4.090.398 | 409.040 | 23.027 | 12.991 | 10.036 | 323.141 | 50 % |
| Brno | 6.409.456 | 640.946 | 36.082 | 17.186 | 18.896 | 423.024 | 31 % |
| Karlovy Vary | 3.029.302 | 302.930 | 17.054 | 10.622 | 6.432 | 387.751 | 103 % |
| Hradec Králové | 4.523.647 | 452.365 | 25.466 | 14.147 | 11.319 | 701.165 | 125 % |
| Liberec | 3.350.222 | 335.022 | 18.860 | 13.417 | 5.443 | -308.220 | -111 % |
| Ostrava | 2.646.617 | 264.662 | 14.899 | 11.690 | 3.209 | 21.173 | -7 % |
| Olomouc | 4.035.089 | 403.509 | 22.716 | 14.453 | 8.263 | 794.913 | 172 % |
| Pardubice | 3.914.693 | 39.469 | 22.038 | 13.957 | 8.081 | 1.029.564 | 238 % |
| Plzeň | 4.182.961 | 418.296 | 23.548 | 12.802 | 10.746 | 401.564 | 65 % |
| Ústí nad Labem | 2.460.192 | 246.019 | 13.850 | 10.411 | 3.439 | 302.604 | 106 % |
| Jihlava | 3.371.189 | 337.119 | 18.978 | 11.390 | 7.588 | 269.695 | 53 % |
| Zlín | 4.624.403 | 462.440 | 26.033 | 13.184 | 12.849 | 846.266 | 150 % |
Tabulka č. 2: Investice ve formě koupě nemovitosti a její zhodnocení v horizontu 10 let
| Krajské město | Kupní cena bytu 60 m2 | Vlastní zdroje na koupi 10 % | „Dotace“ z vlastního měsíčně | Hodnota nemovitosti za 10 let | Hodnota majetku | Zhodnocení vkladu za 10 let | Celkový výnos za 10 let |
| Pardubice | 3.914.693 | 391.469 | 8.081 | 6.772.684 | 3.793.359 | 249 % | 2.036.108 |
| Liberec | 3.350.222 | 335.022 | 5.443 | 6.363.049 | 3.813.359 | 294 % | 2.907.468 |
Tabulka č. 3: Investice do nemovitostního fondu a její zhodnocení v horizontu 10 let
| Počáteční investice v Kč | Pravidelná investice měsíčně | Hodnota za 10 let | Zhodnocení vkladu za 10 let | Celkový výnos za 10 let |
| 391.469 | 8.081 | 1.899.590 | 40 % | 538.401 |
Tabulka č. 4: Srovnání investice do nemovitosti vs. nemovitostního fondu v horizontu 10 let
| Druh investice | Počáteční vklad | Výše pravidelných investic za 10 let | Hodnota majetku za 10 let | Zhodnocení vkladu za 10 let | Celkový výnos za 10 let |
| Koupě nemovitosti | 391.469 | 969.720 | 3.793.359 | 249 % | 2.036.108 |
| Nemovitostní fond | 391.469 | 969.720 | 1.899.590 | 40 % | 538.401 |