Nemovitost jako investice: jak si spočítat výnos?
Jak si vybrat vhodnou nemovitost na vlastní bydlení a v čem se liší koupě investiční nemovitosti na pronájem? Jak si spočítat výnos z investiční nemovitosti? Má smysl si kupovat nemovitost za hotové nebo je nyní lepší využít hypotéky? A proč rostou ceny nemovitostí tak raketově a budou nadále?
Možná jsme si všimli, že za rok 2020 pokračoval růst cen nemovitostí?! A v některých lokalitách ČR velmi rapidně. Například takový ideální investiční byt do 60m2 v lokalitách na severu Čech či Moravy mohl zaznamenat nárůst na ceně i o 20-30% oproti roku 2019. Jak je to možné a jak toho můžeme jako klienti využít?
Poslechněte si podcast:
Jak využít inflaci a růst cen nemovitostí ve svůj prospěch?
Z pohledu klienta se velmi liší nákup nemovitosti na vlastní bydlení a na investici/pronájem. Takový růst cen o 20% může znamenat velmi slušné investiční aktivum! Obecně platí, že pokud kupujeme nemovitost na vlastní bydlení, není až tak rozhodující, zda si připlatíme o pár stovek tisíc více. Budeme ji totiž využívat dlouhodobě a rozhodně hraje situace v náš prospěch více, než kdybychom bydleli v nájmu. Nůžky se navíc rozevírají pro ty, kteří nemovitost koupí v brzké době, protože v některých lokalitách ČR se praktický nestaví nové bytové zástavby. Co to znamená? Ve chvíli, kdy poptávka po bydlení spíše roste? Znamená to pravděpodobný růst cen bytů v dané lokalitě. Dalším důvodem je také to, že developeři pod určitou částku zástavbu reálně nepostaví. Ceny rostou spolu s inflací, která se nyní dlouhodobě drží nad 3% a nedá se očekávat, že by po skončení nouzového stavu logicky inflace klesala.
U nemovitosti určené na investici nás však cena kupovaného aktiva zajímá o to více. Nemovitost totiž nekupujeme primárně pro účely vlastního využívání, ale pro cíl nákup/prodej či pronájem. Takový byt se tedy nemusí nutně nacházet v lokalitě, kde žijeme. Dnes už je poměrně běžné, že kvalitní realitní kanceláře nabízejí službu jako "prověřený nájemník" či nám dokážou přímo najít nemovitost vhodnou na pronájem a následně i pronajmout a pohlídat.
Výpočet yield a výnosu z nájmu:
Podle čeho bychom měli vybírat vhodnou lokalitu? Jak si spočítáme růst ceny nemovitosti v čase? Nezapomínejme, že k růstu ceny nemovitosti nám pomáhá inflace i poptávka po nemovitostech v dané lokalitě. Jak si spočítáme výnos z nájmu? Návod najdeme ve videu z našeho pořadu Peníze nikdy nespí výše s Bárou Stodůlkovou a Martinem Diblíčkem. A nebo si můžeme vzít cenu dané nemovitosti, výši nájmu, za kterou ji můžeme v dané lokalitě pronajmout a spočítat si výnos podle vzorečku zde:
Jak nám může pomoci inflace a hypotéka v případě investiční nemovitosti? Nezapomínejme, že inflace nám s dluhem na hypotéce "pomáhá". V dnešní době, kdy jsou velmi levné peníze půjčené na hypotéce (okolo 2% u 80% LTV), krásně využijeme vysoké inflace k "pokrytí" procent na hypotéce a je pro nás velmi výhodné si nemovitost na pronájem pořídit. Ve chvíli, kdy pořídíme nemovitost na pronájem, využijeme růstu ceny nemovitosti a zisku z pronájmu, můžeme se s naprostým klidem dostat ke zhodnocení okolo 10% p.a. Někdy i víc.
Nákup investiční nemovitosti na hypotéku bez nutné akontace? Opakovaně?
Při nákupu investiční nemovitosti můžeme buď využít vlastní zdroje, a nebo pokud už vlastníme svou nemovitost, tak ji můžeme dát jako dozástavu do 10-20% vlastních zdrojů. Ve chvíli kdy, nám nemovitost vzroste na hodnotě a my máme dostatečný příjem pro banku, celý proces můžeme zopakovat znova a získat tak další investiční nemovitost.
Pamatujme však, že nemovitosti by neměly tvořit jediné aktivum v našem portfoliu. Jak vypadá takový koláč investičního portfolia? Mrkněte na video s Martinem Diblíčkem výše.
Barbora Stodůlková, Explicit Invest